Viviendas vacías en ciudades intermedias: el caso de Treinta y Tres

En Treinta y Tres, aproximadamente un cuarto de las viviendas está vacío o sin habitar. Este fenómeno se vincula con la disminución de la población y plantea la necesidad de mejorar y reutilizar las viviendas existentes.

La vacancia estructural —entendida como la presencia sostenida de viviendas vacías que no se reinsertan en el mercado— en ciudades intermedias latinoamericanas se manifiesta como un fenómeno complejo derivado de la retracción demográfica, el envejecimiento poblacional y conflictos de tenencia, diferenciándose de la lógica de especulación inmobiliaria propia de las grandes metrópolis. En el departamento de Treinta y Tres, Uruguay, este problema alcanza niveles críticos con una tasa de desocupación del 26,8%, registrada en el Censo 2023,  cifra que duplica la de Montevideo y supera ampliamente el umbral de vacancia funcional —es decir, el nivel de viviendas vacías considerado normal para el buen funcionamiento del mercado de vivienda— definido internacionalmente.

Si bien departamentos como Lavalleja (25,7 %), Colonia (24,8 %) y Rocha (22,9 %) también registran altos niveles de viviendas desocupadas, en estos casos predomina la vacancia temporaria, generalmente vinculada al turismo o al uso como segunda residencia.

Entre 2004 y 2023, la cantidad de viviendas del departamento creció un 21%, mientras que el número de hogares solo aumentó un 8%. Los hogares refieren a los grupos de personas que efectivamente ocupan esas viviendas, lo que evidencia una brecha persistente entre la oferta construida y la demanda real. Esta dinámica ha generado cada vez más viviendas vacías o sin uso. Al mismo tiempo, persisten problemas en la calidad de las viviendas existentes, lo que evidencia dificultades en la forma en que se gestiona el hábitat.

A partir del procesamiento de datos del Censo 2023 (INE) y el análisis de fuentes indirectas como catastros, registros municipales y testimonios locales, se caracterizaron las dinámicas de ocupación del departamento.

El análisis identifica estas configuraciones territoriales principales de vacancia:

• Disminución y envejecimiento de la población: Menos nacimientos, migración hacia otros territorios y envejecimiento generan menos hogares y viviendas sin recambio generacional.
• Deterioro de las viviendas: Muchas casas están en mal estado o en zonas poco atractivas, lo que dificulta que vuelvan a ser habitadas.
• Problemas legales y de tenencia: Herencias sin resolver, falta de títulos o situaciones informales impiden que las viviendas se alquilen o vendan.
• Falta de demanda y costos altos: No hay suficiente demanda para ocupar las viviendas, y rehabilitarlas suele ser costoso en relación a los ingresos locales.
• Limitaciones en políticas públicas: Faltan herramientas que promuevan el uso de viviendas existentes, priorizándose la construcción de nuevas.

A partir de este diagnóstico, el trabajo propone repensar el enfoque de la política pública: en lugar de centrarse únicamente en construir nuevas viviendas, plantea priorizar el uso, la mejora y la reutilización de las ya existentes. Este cambio resulta relevante en contextos como el de Treinta y Tres, donde el aumento de viviendas vacías convive con problemas en la calidad del hábitat, generando impactos sociales y territoriales como la pérdida de población y el debilitamiento del tejido urbano.

En este sentido, se sugieren distintas estrategias, como incentivos para el alquiler social, la creación de mecanismos que faciliten poner en uso viviendas vacías, la regularización de situaciones de tenencia y programas de mejora y rehabilitación con participación de la población. Estas medidas apuntan a fortalecer el acceso a la vivienda, promover el arraigo y garantizar que las viviendas cumplan una función social.

Autora: Luísa Oddone